- 売買不動産の表示
原則として、登記簿謄本の表題部分通りに記載されています。この表示で売買不動産が特定されます。
- 売買代金およびその支払い方法
売買代金総額、手付金から残金支払までの支払時期と支払方法について記載されています。
- 所有権移転時期と登記
どの時点で所有権移転及び登記が実行されるかが記載されています。通常は、売買代金全額の支払が完了と同時に所有権移転及び登記申請を行います。
- 引渡し時期
物件の完全引渡し時期が記載されています。通常は所有権移転時期と同時になりますが、引渡しの時期の都合などにより異なった時期が設定される事も有ります。
- 天災地変などの不可抗力による損害負担
契約後の引渡し前については売主が危険負担する条項が記載されています。
- 税金･登記手数料などの分担
売買代金以外の金銭授受について記載されています。所有権移転登記の登録免許税、登録手数料は買主負担となり、固定資産税・都市計画税・管理費・その他金額負担は引渡し前日までは売主、それ以後を買主負担とするのが通常です。
- ローン利用の特例
ローン利用がある場合、融資の実行が否認された場合の措置とその期日が記載されています。万一設定された時期までにローンの利用が出来なくなった場合は無条件で解約できるとし、売主は手付金を全額速やかに買主に返還するのが通常です。
- 担保責任
売主は、無瑕疵・無担保・無負担の所有権を買主に移転することとし、抵当権等の完全な所有権の妨げになる権利や負担がある場合には売主の責任で所有権登記申請までに解決する事が記載されています。
- 瑕疵の修復
不動産に物質的な欠陥などの瑕疵が発見された場合に売主の修復の責任について取り決めた事項が記載されています。
- 解約
買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍返しによって解約せれるのが通常です。
- 契約違反の金額の取り決め
売主または買主が期限を定めた義務の履行などをせず契約に違反した場合の措置が記載されています。
1．代理人の権限
不動産売買は代理人によって契約を締結する事が出来ます。しかしその場合は、権限の有無を証明するために少なくとも次の書類が必要になります。
- 契約者本人自署押印（実印）委任状
- 契約者本人の印鑑証明書（法人の場合はさらに資格証明書）
- 代理人の印鑑証明書と実印
委任状には代理人の権限が明確に記載されていなければなりません。
通常、契約の締結行為と金銭の授受に関する一切の行為を委任しますので、十分に信頼できる人を代理人に立てなければなりません。
また、不動産を共有する場合に、その共有者（配偶者や親子でも）が契約などに出席できない時には代理人の手続きが必要となります。
2．署名・押印の知識
売買契約書の正式文書では、署名・押印という言葉を良く聞きます。
署名とは本人が自分の氏名を自ら手書きで書く事を言い、法的には署名だけの場合も署名と押印した場合も効力に違いはありません。
欧米では、印鑑を押す習慣がないので署名＝サインがよく使われます。
しかし、わが国では古くから印鑑を押す習慣があり、署名より押印の方が重視されているのが現状です。
契約などでは、印鑑証明書の提出と実印の押印、本人の署名を持って確かに意志を持って行った事が証明されます。また、実印などの押印は署名と同様に本人自ら押さなければ効力がありません。
万一の場合、本人自ら押印していないと契約などの意思があったかどうかを問題にされることがあります。また、記名と言う方法は印刷や他人の手書き・ゴム印などによって書かれたもので、本人の押印がなければ効力を発しません。したがって、本人の署名・押印をする事が一般的です。
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